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“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则

更新时间:2016-12-19 11:10:32点击次数:523次
来源:昌尧讲税

       营改增以后你所在的房产企业是否又将要进行土地增值税的清算了呢?营业税时期的土地增值税清算和增值税时期的土地增值税清算又有不什么不一样呢?

       一、不含税收入的确认原则

       确认原则:

       (一)纳税人选用增值税简易计税方法

       土地增值税预征、清算收入=含税销售收入/(1+5%)

       (二)纳税人选用增值税一般计税方法

       1、土地增值税预征收入=含税销售收入/(1+11%)

       2、土地增值税清算收入=(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1+11%)

       即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

       操作案例:

       诚丰房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万, 则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039.64万。

       政策依据:

       根据财税〔2016〕43号文第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

       二、全额开票的收入确认原则

       确认原则:

       已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入,在不同的计算方法下,不含税收入金额是不一样的,原则参照本文第一条。

       操作案例:

       诚丰公司销售了一套商品房,合同总金额180万元,发票开具也是180万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照180万元确认为含税收入,根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。

       政策依据:

       根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的解释,在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入。

       三、未开具发票或未全额开具发票时的收入确认原则

       确认原则:

       未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入,在不同的计算方法下,不含税收入金额是不一样的,原则参照本文第一条。

       操作案例:

       诚丰公司销售了一套商品房,合同总金额180万元,由于客户只交了首付款30%,因此发票也只开了54万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照180万元确认为含税收入,根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。

       政策依据:

       根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文的规定,在进行土地增值税清算时,纳税人未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

       四、开发自用房产的收入确认原则

       确认原则:

       房地产开发企业自用的商品房在进行土地增值税税款清算时,不用确认销售收入。

       操作案例:

       诚丰公司将开发的一套商品房,市场销售金额180万元,由于公司管理的需要,将该房产用作公司自持物业对外出租,计税成本为110万元,这时,会计上就不能按市场价值180万元做收入处理,只能按账面成本110万元结转固定资产。但是与其相对应的成本费用也不能在计算土地增值税时扣除。

       政策依据:

       根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2006]187号)第三条第二款“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用”

       五、开发房产用于工职福利、奖励、投资等的收入确认原则

       确认原则:

       房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,根据同类房地产的平均价格确认收入。

       操作案例:

       诚丰公司将开发的一套商品房,市场销售金额180万元,奖励给公司业绩突出的员工,并将房产证办理到了员工名下,计税成本为110万元,这时,会计上就应该按照180万元确认为含税收入,根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。

       政策依据:

       根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2006]187号)第三条第一款规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

       1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

       2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。